2013房价收入比仍略高于合理区间 稳定房价任重道远
本文来源于财经网 2014年02月17日 17:05我要评论（2）
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2014年全国楼市难以延续2013年的繁荣，将更加趋向平稳，且不同城市、不同区域楼市分化将严重，房价涨幅也将有所回落，预计全年涨幅在7%左右。
2013年的楼市表现可谓风生水起，不少城市房价都出现了明显上涨，北京、上海等一线城市的涨幅更是惊人。自调控政策实施以来，特别是行政性调控手段实施以来，都将房价作为了调控的靶头，“坚决遏制部分城市房价过快上涨”、“房价合理回归”等都是调控文件中常见说法，但从新一届政府上台以来，调控开始出现转折，由过去中央出台一刀切的政策，到默认地方政府采取各种调整措施，这将对房地产行业、市场等都将产生一定的影响。在政策风向转变、行业全面分化的情况下，未来房价走势如何，其变化是否合理，和收入是否匹配，都是人们迫切关注的问题。
关于房价是否合理，有许多不同角度的衡量标准，其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。改革开放三十余年来，我国年均经济增长率接近10%，与之相应，城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率，“十一五”期间城镇居民人均可支配收入增长率高达12.7%，在这种情况下，商品住宅价格保持一定的增幅是合理的。但近几年来，尤其是2007、2009、2013年，随着部分城市房价的过快上涨，房价收入比屡创阶段新高，为了更好地衡量房价合理程度，有必要深入研究一下全国和重点城市房价收入比的变化情况。
一、房价收入比的计算方法和衡量标准
1、房价收入比的计算公式
房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。对于房价收入比的计算，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。
2、房价收入比的衡量标准
尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。
欧美国家的房价收入比，既包括新建住宅的、也包括旧有住宅的（成交量远大于一手房），且多数国家采用的是按套计价，取中位数房价和中位数家庭收入。我国目前只有一手住宅的全国统计数据，采用按面积计价，房价和家庭收入都取平均数，而且由于统计困难，居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象，因此，我国与欧美国家的房价收入比可比性并不大。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6-7属合理区间。
二、全国房价收入比走势分析
1、新建商品住宅价格涨幅有所收窄
2013年，全国新建商品住宅成交均价达5851元/平方米，同比增长7.7%，增幅比2012年缩小0.7个百分点，房价涨幅有所收窄。尽管2013年一线城市和部分二线城市楼市表现较好，但受经济欠发达、人口导入慢、供大于求等因素的影响，广大三四线城市房地产市场表现较弱，且未来房价上涨支撑力明显不足，所以全国房价总体涨幅并不算大。因此，我们预计，2014年全国楼市难以延续2013年的繁荣，将更加趋向平稳，且不同城市、不同区域楼市分化将严重，房价涨幅也将有所回落，预计全年涨幅在7%左右。
图1 1999-2013年全国新建商品住宅销售均价走势
2、城镇居民人均可支配收入涨幅明显回落
2013 年，全国城镇居民人均可支配收入26955 元，比上年名义增长9.7%，比2012 年名义增幅收窄了近3 个百分点，增幅连续两年出现回落。这受整个宏观经济的发展的影响较大。预计2014 年全年城镇人均可支配收入增幅将继续走低，全年实际增速将与GDP 增幅基本相近，全年名义增幅预计在9%左右。
图2 1999-2013 年全国城镇居民人均可支配收入走势
3、房价收入比与上年基本持平
2012年全国人均住房建筑面积为32.9平方米，根据近年来人均住房建筑面积增幅的均值2%，我们推算出2013年人均住房建筑面积约为33.6平方米左右。
根据房价收入比计算公式，得出2013年全国商品住宅房价收入比为7.3，与2012年的7.3持平，符合我们去年对房价收入比的预测。这主要是因为房价涨幅和人均可支配收入涨幅均有所收窄导致的。从房价收入比的绝对水平看，仍略高于6-7的合理区间，稳定房价的压力依然存在。
图3 1998-2013年全国商品住宅房价收入比走势
三、主要结论
经过上述分析和比较，可以得出以下结论：
第一，房价收入比连续回落三年后，开始持平。从2001-2013年的情况来看，我国的房价收入比在6-8的区间波动，其中最低的2003年为6.6，最高的2009年为8.1，2010年楼市遭遇强势调控后，房价收入比连续三年回落，从2009年的8.1下降至2012年的7.3，调控效果持续显现。我们研究发现，以我国的实际情况，全国房价收入比维持在6-7可算作合理区间，2013年的7.3略微偏高，仍然没有回归到与居民收入相匹配的水平，但尚不能据此定性当前全国房价存在较大泡沫，更不可能在未来二三年崩盘。
第二，预计2014年全国房价收入比将与2013年持平。一方面，受多种因素的影响，我们预计2014年一二线城市难以延续2013年楼市火爆的情况，而三四线城市更不可能明显走高，2014年全国房价涨幅将有所回落，预计全年房价涨幅为7%；另一方面，城镇居民人均可支配收入涨幅也将收窄，受国内外经济形势、经济结构调整等影响，多数省市对2014年的经济形势均不乐观，预计2014年城镇居民人均可支配收入名义涨幅为9%。另外，假定全国人均居住建筑面积增幅保持2%不变。综合测算可知， 2014年全国房价收入比将与2013年基本持平，仍为7.3。
图4 2014年全国商品住宅房价收入比预测
本报告执笔人：上海易居房地产研究院 项目总监 苏艳
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