2014-05-06 第一财经资讯

近期，全国房地产市场看空情绪弥漫。中原集团研究中心监测的全国54个城市数据显示，今年“五一”假期新建住宅成交量比去年同期大幅下滑47%，创出近四年最低水平，其中一线城市下降40%、二线城市为65%。三四线城市下降32%。

瑞银中国区首席经济学家汪涛最新发布的题为“泡沫——已经来了吗”的报告，表示房地产市场的急速修正可能性为15%，而这将会导致中国GDP增速在2015年骤降至5%。

瑞银在报告中指出：

“我们的基准预测是房地产市场下滑仍处于可控水平。我们将2014年和2015年GDP增长预测分别小幅下调至7.3%和6.8%，以反映比之前预期更为疲软的房地产板块。“房地产市场有15%的概率出现剧烈调整，并导致经济增速在2015年降至略高于5%的水平。”

并在其中列举了6大导火索可能导致房地产崩溃：

1、全国范围内实行房产税制度，将降低房地产市场需求；

2、可替代性投资渠道的出现，将降低房地产市场的投资需求；

3、人民币贬值的背景下，开放资本账户将导致资金外流；

4、对国有企业和银行业部门的更严格管制，将导致土地和房地产融资减少；

5、基础设施改善和土地改革可能会增加城市土地供应量；

6、房价的下降或停滞也会减少投资需求。

瑞士银行认为，中国“政府仍有办法和意愿缓和房地产市场的滑坡形势”，其为此出台的政策包括提高基础设施建设相关投资和放宽房地产相关政策等。但尽管如此，瑞士银行还是将2014年中国GDP增长速度的预期从7.5%下调至7.3%，并将2015年中国GDP增长速度预期从7%下调至6.8%，以反映该行对房地产部门的担忧情绪。

不过，瑞士银行的报告相比野村证券要相对乐观一些。前段时间一直持看空状态的投行野村，周一发布报告表示称，中国的不动产市场泡沫已经开始破裂。

日本投行野村是中国房地产的大空头，宣称中国必须出台更多刺激方案来稳定市场，否则经济将会大幅放缓。野村指出，房地产市场是中国经济增长的支柱，占GDP的16%、政府收入的39%。这将意味着中国经济的持续放缓，预计楼市重大修正可能对全年经济成长构成严重威胁，并称房地产市场的调整已经开始。

野村分析师在报告中指出：

“新房销售是房地产投资的一个重要领先指标。一季度销售增速从去年四季度的同比33.1%急剧下降至-25.2%，为历史最低水平，也远远低于1997年以来一季度增长22.3%的历史平均水平。

“一季度，全国住房销售按金额同比下降5.2%，按面积下降3.8%，而去年四季度分别为上升13.7%和7.7%。

“根据国家统计局的数据，3月份土地销售面积同比下降17%，较1-2月平均水平下降5.1%。”

野村判断，目前中国住房市场上存在严重的供应过剩问题，同时开发商又面临缺少融资的困境，由于投资下降的缘故，房屋建筑和销售的水平也都在下降，从而导致这一市场正开始进入低迷时期。

野村同时也推导出这一现象的后果，鉴于房地产市场在中国经济中所占据的重要地位，这一行业的增长减速意味着GDP的增长速度也将放缓。

野村对房产市场投资做出两种不同的情景假设：

第一种是投资增长较2013年水平下降6个百分点；

第二种是投资增速跌落12%。如果没有政策刺激，预计两种情况分别会拖慢GDP增速至6.7%和5.8%。中国政府将被迫明显放松财政政策、货币政策和房产领域政策来刺激经济增长，从而在2014年达成GDP 7.4%的增速。

也就是说，野村证券认为，中国政府应该通过改变货币和财政政策的方式来刺激经济增长，例如下调银行存款准备金率等，这样一来才可在今年实现7.4%的GDP增长。

除了野村、瑞银，瑞信和摩根士丹利也加入到唱空楼市的行列

根士丹利最新发表的研究报告称，预期内地楼市在未来数个月内将出现销售、平均售价均趋恶化的情况。考虑到内房股成本较高等因素，大摩下调了对内地房企毛利率的预期，并削减了对内房股每股资产净值预测幅度约4%，下调目标价约17%。

在瑞信的眼中，富力地产已经被调降评级，而包括雅居乐、碧桂园和恒大地产也都将面临“实质性的投资风险”。

第一财经资讯综合

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