数据显示：全国主要城市1至3月主要经济数据出现了明显的减速现象。首先，全国规模以上工业企业1-2月份实现利润6060亿元，同比下降5.2%，比去年12月下降近37%，这是自2009年11月以来，工业企业利润首次出现负增长；其次，一季度全国财政收入增长11%左右，比去年平均增速24%左右下降了一半；再次，根据汇丰PMI显示，4月份初值回落到48.1，不仅低于50分水岭，更是创下数月新低。地方财政的负增长已成为不争的事实，但它与房地产调控的内在关系如何也引起业内人士与社会的普遍关注，宏观政策面的走向由此亦浮出了水面。土地财政受“挤压”

工业利润下滑，制造业低迷，发电量等指标不太乐观的表现其实都预示着，中国经济延续去年第四季度的减速态势基本已成定局。而财政收入的下滑，不过是经济增速和物价同时进入下滑周期之后的表现之一而已。

但很显然，财政收入增速的下降甚至负增长，对于经历三年之久的扩张周期之后的各地政府而言，无疑都面临着巨大的融资难题，特别是在房地产市场低迷的情况下。对于北京、上海等地财政收入负增长的状况，政府官员的态度非常明确，通过媒体他们认为，“我们不是土地财政，不是靠土地吃饭，但是靠土地搞建设。土地市场发生变化，建设资金就会遇到压力”。这种说法意味着，尽管土地出让金并未纳入别的地方的地方财政，但事实上，各地对土地财政的依赖却是不争的事实。

如果仔细分析，今年全国及一些地方财政收入增速的大幅下滑，除了经济减速之外，和去年各地基数太高、春节假期影响，以及房地产业收入减少，个人所得税、营业税新政带来政策性减收等有很大的关系，特别是在物价下滑的情况下，直接会导致流转税的减少。当然，更主要的，仍然和经济本身处于减速的周期有很大关系。

在财政收入增长下滑的情况下，很多地方依然将希望寄托在房地产和土地市场的回暖，这从前两个月部分地方政府试探性地放松对房地产的限购政策就可以看出。然而，即使房地产政策再次宽松，各地依靠回暖的土地市场增加土地收入，但一旦房地产过热，又必须回调，这样的恶性循环并不利于摆脱对土地财政的依赖，也不利于推动经济结构调整和产业转型。

今年中央将GDP增速目标下调至7.5%，良苦用心就在于给各地的结构调整和转型更加宽松的环境，通过增加对经济减速的容忍度，提高经济增长的可持续性和质量。可以说，财政收入增速的下滑，是各地必须痛苦迈过的第一道坎，地方恐怕要适应财政收入进入个位数增长的现实。财政收入的暂时负增长并不可怕，可怕的是讳疾忌医，不积极推动转型，而是再度依赖房地产，重回过去不可持续发展的老路。

顶层设计保民生

“住有所居”是中国房地产决策者们的制度顶层设计，与联合国“人人享有适当住房”的目标密切联系在一起。至于“住有所居”的实现方式，无外乎是通过租赁和购买两种渠道来解决。然而，目前所存在的问题，就是如何采取相关配套措施实现这个顶层设计。

实现“住有所居”，并不强调这个居所的产权归属，弱化了人们当下购买住宅的必要性。这一观点，2010年末之时，国务院参事陈全生就提出，应强调“有房住”而非“有住房”，其中鼓励租赁是可行的办法。他当时就介绍说，国际上一些大城市和特大城市的居住问题70%是租赁来解决的。他认为首先供不应求造成了房价上涨；随后有销售市场缺少租赁市场的局面，又造成了房租的波动。

到“十二五”结束，政策性住房的覆盖范围将升至20%，这也就意味着，还有80%的居住需求需要通过市场来解决。为满足市场需求，要靠市场配置资源与政府提供保障相结合，这就需要使这个市场更加健康发展。

业内专家则认为，一方面要控制投资和投机性需求，发展房地产业主要目的是通过市场配置资源，满足丰富多样的居住需求，本质是提供居住产品而不是投资品。而另一方面，需加大保障房建设力度，满足普通百姓的基本住房需求。

政策走向趋平稳

我国的房地产调控，经过八年的调控措施不断优化和贴近实际，终于走上正轨，但也不可掉以轻心。一是地方和中央、各部门之间齐心合力才使得房地产调控取得目前的效果，成果来之不易；二是到目前为止，房价只是涨幅放缓、放小，并没有出现大幅下降，而且还有反弹的压力。所以对于绝大多数希望长期健康发展的房地产开发企业而言，积极寻求转型，及早培养出适应新形势的生存与发展能力，方为上策。

过去八年来的房地产调控可以分为三个阶段：2004—2007年是一个阶段，主要针对固定资产投资过热；第二个阶段2008—2009年主要是应对全球金融危机、拉动内需；第三个阶段2010—2011年主要是针对房价过快上涨、房地产市场投资投机严重。在这几个阶段中，收效显著的是第三个阶段，因为国家采取了严厉的“釜底抽薪”的举措：一是国有企业和国有资本退出房地产；二是收紧和严管土地市场。如果把2012年看作是第四个调控阶段的开始，那么更重要的调控目标是国家注重发展保障性住房，这更加贴近民生，会更受民众拥护。

从目前来看，虽然中央政府的调控决心很大，但也存在不少难点。如何在控制房价和投资增长之间找到平衡，是这轮房地产调控的难点之一。为了保增长必须依靠投资，尤其是在外需不足的情况下，而投资中房地产占很大比重。为了弥补商品房开发的下滑，中央提出加大保障房建设，这需要地方政府的配合解决保障房资金问题。2012年，保障房资金难题可能是摆在地方政府面前的一个重要问题，按照现有的一些保障房资金渠道，要想解决这么大的资金难题，难度较大。而在当前，最需要政府政策的地方是完善保障性住房体系，以解决穷人的住房问题。当然，引导居民形成合理的购房需求，也是当前政府政策的一个重要方面。

需要注意的是，任何调控政策都是有缺陷的，现在采取的限购也只是阶段性的无奈之举，需要依据客观规律不断总结经验教训加以完善。而且从长期来看，强制性的行政措施和政策只是补充完善制度，努力构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，例如积极稳妥推出房产税，促进住房价格合理回归的市场机制，才是最为基本的。

对整个房地产市场下一步的预计，平稳发展的可能性比较大，因为土地供应量加大了。国务院新36条鼓励民间资本进入房地产发展，这样基本能够解决资金上的问题，与此同时，在下一阶段，即使需求继续扩大，预计房地产市场也能够基本保持平稳。

收入与房价之比有误区

今年，温家宝总理在“两会”记者会上宣布，在他任职的最后一年，政府还将要做几件困难的事情，其中第一件事情，就是要制定收入分配体制改革的总体方案。我们可以期待，这一方案制定并得到贯彻以后，长期困扰中国社会的收入分配不均、贫富差距越拉越大的问题有望得到较大改善，普通劳动者的收入能够得到不同程度的提高。

但是，由于长期以来我国收入分配制度的不合理，造成了社会财富过度集中于在社会成员中只占少数的先富者的格局，绝大多数普通劳动者以其正常的工薪收入不仅已经无力购置自有房产，甚至维持基本的生活都成了问题。城乡居民收入过低，已经对我国经济可持续发展形成了阻力。

提高居民收入虽然是人心所向，却是一个非常有难度的目标。目前，我国的企业性质已经多样化，占一半以上劳动人口的就业岗位在非国有的民营性质的企业，这些企业具有相当多的自主权，包括职工工资的确定，政府除了按照本地区的经济发展状况确定一个最低工资标准以外，已经没有权力直接干预企业要求其大幅度地提高职工工资。

即使是对国有企业，政府在这方面的回旋余地也很有限。另外，随着经济结构的调整，大量民营性质的中小企业已经面临困境，即使其愿意提高职工工资，也面临不少实际困难。因此，虽然收入分配体制改革的总体方案还未面世，但我们可以想见的是，这个方案或许可以对一些国有性质的企业高管利用自主权给自己确定高工资给以严格的规范，在提高国企职工收入上也能够提出有效的方案，但对于人数更多的大量非国有企业的职工收入的提高，其政策力度将是很有限的。