对话背景

国务院总理温家宝近日主持召开国务院常务会议，根据房地产市场当前存在的问题，提出了促进房地产业健康发展的六项措施。这六项措施主要包括：切实调整住房供应结构；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；进一步整顿和规范房地产市场秩序；加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场；完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度等。这六项措施能否起到抑制房价过快上涨的作用？市民买房应注意哪些问题？

记者：我国房地产市场目前存在的主要问题是什么？

李铁岗：主要是供给需求结构不合理。一方面，许多有住房需求的人在市场上找不到适合自己的房子；另一方面，大量高档商品房处于闲置状态，形成一种资源浪费。造成这种现象的原因是多方面的，包括开发商过分追求高利润、买房人需求意愿过分脱离购买能力、政府宏观调控不到位等多种因素。还有一个被普遍忽略的重要原因，就是开放商的住房供给和购房人的购买意愿都超前了。他们都是按照10年以后的标准盖房、买房，与目前的实际消费能力严重脱节。

记者：国务院常务会议提出的六项措施，主要是针对房地产市场存在的哪些问题？

李铁岗：六项措施都是围绕调整住房供应结构、控制房价过快上涨提出的。比如，第二项措施中提到的发挥税收、土地、信贷政策的调节作用。政府可通过对高档住宅的供应者和购买者增加税收的方式，使市场上高档住宅的供应处于一个适当的比例；可以通过规划扩大对中低价商品房的土地供应，控制对高档住房的土地供应；可以通过增加购买高档住房的首付比例，减少市场上对高档住房的需求。这些都是国家比较常用的一些宏观调控手段。第六项措施提到增强房地产市场透明度。合理的市场价格必须建立在买卖双方信息完全透明、对称的基础上。现在的情况是，消费者对想购买的商品房所知甚少，完全处于弱势地位。政府应该考虑建立一个大的信息发布平台，解决这一问题。这也是抑制开发商漫天要价、房价虚高的一项有效措施。

记者：六项措施能否真正起到控制房价过快上涨的作用？

李铁岗：如果六项措施能得到切实执行，我认为应该能起到调整住房结构、抑制房价过快上涨的作用。但我们也应该看到，我国目前房地产市场并不完善，反应传导机制也不灵敏，就像是一台反应不灵敏的机器。所以这六项措施到底能将房价控制在什么水平是很难预料的。可以肯定的是，六项措施有可能会使房价增长速度变缓，但是房价在短时间内一下子降下来的可能性是很低的。

记者：针对现在居高不下的房价，有关专家曾提出“买方不如租房”的观点。现阶段真的是买房不如租房划算吗？

李铁岗：人的住房需求分为两种，一种是购房需求，一种是租赁需求。也就是说，除了买房，用租房的方式也可以满足自己的住房需求。判断买房还是租房合算，要根据买房的投资回收期长短来判断。如果买下一所房子然后用于出租，购房成本可以在15年内通过租金收回，那就是买房比较划算；如果需要超过15年才能收回成本，那就是租房比较划算。目前的情况是，购房成本一般需要近20年的租金收入才能追回，投资回收期明显偏长。这说明现阶段商品房价格偏高，从成本角度考虑租房比较合算一些。另外，房地产二级市场繁荣后，大家都跑到二级市场上买二手房，也能起到抑止商品房价格上涨过快的作用。

记者：广东省国土资源厅厅长林浩坤曾建议，三年以后再买房。深圳部分市民也联合起来打算三年内不买房，以抵制开发商。根据您个人的判断，现在买房合算还是过几年再买合算？

李铁岗：其实通过“三年不买房”的方式，来解决目前房地产市场上存在的问题是完全行不通的。因为这并不能从根本上解决供需结构失衡的问题，而且会导致三年后商品房需求突然放量，开发商仍有暴利可赚。判断什么时候买房合算，应该主要参考工资收入增长速度和房价增长速度。如果你未来的工资收入增长速度高于预期的房价增长速度，肯定是过几年再买合适。如果低于预期的房价增长速度，现在买比较合算。但买房时间还受到对住房需求紧迫程度的制约。如果因为结婚等情况急需住房，那就只能现在买了。 (本报记者 姜欣蔚)