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### 【中国工商银行个人住房贷款业务发展情况报告】

一、个人住房贷款业务的基本情况

(一)业务保持了快速发展的势头。截至2001年末，个人住房贷款余额1860.3亿元，占全行贷款余额7.22%，共支持1273855户家庭购买住房。从增速来看，个人住房贷款余额比1997年的61.5亿元增长29倍，比年初增加812.6亿元，比上年同期多增174.9亿元，新增量占全行贷款新增量的33.9%。

(二)贷款结构较为合理，贷款质量较高。

1.目前，形成了以个人购置住房贷款为主体，个人商用房贷款、个人家居消费贷款、个人建房贷款、个人住房装修贷款综合发展的个人住房贷款体系。个人购置住房贷款余额为1600亿元，在所有个人住房贷款品种中占比达86%，是个人住房贷款的主要品种。

2.期房按揭贷款占比最高，“二手房”贷款市场有待发展。按房屋现状划分，目前个人购置住房贷款中“期房”占比为55%，已办妥房产证的“初次交易现房”贷款占比为39%，两项合计“一手房”贷款占94%，与目前房地产市场发展新建住宅不断增长的状况基本适应；多次交易的“二手房”(多次交易现房)贷款占比仅为2%，仍有很大的发展空间。

3.贷款质量较好。自1997年以来，个人住房贷款余额增加了29倍，而同期违约本金则减少了0.83亿多元，违约一期以上贷款本金占比由9.79%降至0.28%。按国际通行的五级分类标准划分，次级、可疑、损失类不良贷款余额为21.9亿元，不良贷款率为1.18%，个人住房贷款已成为工商银行质量最好的贷款品种之一。

(三)个人住房贷款保持较强的效益性和流动性。

1.2001年，个人住房贷款收息率达到98.7%，利息收入占全行利息收入的6.89%，比上年的2.49%上升4.4个百分点，对全行利润增长的贡献进一步增强，一些长期亏损的支行已凭借发放个人住房贷款实现了扭亏为盈。

2.个人住房贷款收回额为338亿元，新增贷款812.6亿元，收回额占发放额的29.4%。

个人住房贷款收回额占发放额比重统计表(1998～2001年)

单位：亿元

| 1998年末 | 1999年末 | 2000年末 | 2001年末
累计发放额 | 142 | 357 | 844 | 1151
收回额 | 47 | 102 | 206 | 338
收回额占累计发放额比重 | 33.1 | 28.6 | 24.4 | 29.4

(四)贷款收益水平高。目前全行个人住房贷款收息率为98.7%以上，利差2%，按贷款余额1%的比例提取风险拨备仍有利可赚。

(五)贷款区域主要集中在市场经济环境较好的地区，特别是大城市和省会城市。北京、上海、浙江、广东、深圳、江苏、四川、辽宁、福建、天津等10个地区的个人住房贷款余额均在50亿元以上，占到全行个人住房贷款总余额的66.7%(详见下表)。

2001年末个人住房贷款分地区余额、增长和质量情况表

分　行 | 贷款余额 (亿元) | 新增额 (亿元) | 增长率 (%) | 违约金额 (亿元) | 违约率 (%) | 不良贷款余额 (亿 元) | 不良贷款率 (%)
广　东 | 238.25 | 102.09 | 74.98 | 0.91 | 0.38 | 5.71 | 2.4
北　京 | 224.33 | 99.74 | 80.05 | 0.2 | 0.09 | 1.18 | 0.52
上　海 | 194.94 | 88.66 | 83.42 | 0.1 | 0.05 | 1.2 | 0.61
深　圳 | 138.06 | 34.86 | 33.78 | 0.4 | 0.29 | 2.05 | 1.48
浙　江 | 137.93 | 56.13 | 68.62 | 0.07 | 0.05 | 0.3 | 0.21
江　苏 | 79.8 | 45.09 | 129.9 | 0.06 | 0.07 | 0.08 | 0.1
四　川 | 63.47 | 25.16 | 65.67 | 0.09 | 0.15 | 0.31 | 0.49
辽　宁 | 58.42 | 32.88 | 128.74 | 0.05 | 0.08 | 0.24 | 0.41
福　建 | 56.31 | 15.11 | 36.67 | 0.52 | 0.93 | 2.16 | 3.84
天　津 | 50.21 | 16.58 | 49.3 | 0.08 | 0.16 | 0.61 | 1.2
河　北 | 45.7 | 23.45 | 105.39 | 0.03 | 0.07 | 0.16 | 0.34
云　南 | 36.71 | 14.85 | 67.93 | 0.23 | 0.63 | 0.37 | 1.01
重　庆 | 35.65 | 15.88 | 80.32 | 0.06 | 0.16 | 0.33 | 0.92
青　岛 | 34.72 | 17.87 | 106.05 | 0.02 | 0.06 | 0.22 | 0.63
陕　西 | 34.48 | 21.72 | 170.22 | 0.01 | 0.03 | 0.01 | 0.04
吉　林 | 34.41 | 17.44 | 102.77 | 0.08 | 0.24 | 0.28 | 0.82
山　东 | 33.25 | 23.23 | 231.84 | 0.02 | 0.07 | 0.06 | 0.17
河　南 | 32.76 | 21.47 | 190.17 | 0.01 | 0.03 | 0.01 | 0.02
厦　门 | 32.09 | 8.76 | 37.55 | 0.29 | 0.91 | 1.09 | 3.39
广　西 | 29.82 | 13.72 | 85.22 | 0.05 | 0.17 | 0.24 | 0.8
大　连 | 29.73 | 10.7 | 56.23 | 0.15 | 0.51 | 1.2 | 4.05
贵　州 | 29.21 | 12.95 | 79.64 | 0.24 | 0.81 | 3.58 | 1.23
黑龙江 | 26.6 | 15.26 | 134.57 | 0.05 | 0.2 | 0.14 | 0.71
湖　北 | 25.59 | 14.39 | 128.48 | 0.13 | 0.49 | 0.37 | 1.46
内　蒙 | 24.02 | 9.03 | 60.24 | 0.28 | 1.18 | 0.77 | 3.22
宁　波 | 23.42 | 9.23 | 65.05 | 0.03 | 0.13 | 0.1 | 0.42
湖　南 | 21.01 | 8.17 | 63.63 | 0.16 | 0.76 | 0.44 | 2.07
新　疆 | 20.07 | 7.69 | 62.12 | 0.05 | 0.23 | 0.15 | 0.76
安　徽 | 19.16 | 11.65 | 155.13 | 0.06 | 0.3 | 0.14 | 0.71
江　西 | 15.96 | 9.3 | 139.64 | 0.06 | 0.36 | 0.09 | 0.58
山　西 | 9.99 | 2.13 | 27.1 | 0.09 | 0.93 | 0.18 | 1.79
甘　肃 | 9.88 | 1.99 | 25.22 | 0.33 | 3.29 | 0.49 | 4.94
海　南 | 7.98 | 3.01 | 60.56 | 0.98 | 1.23 | 0.31 | 3.9
宁　夏 | 4.06 | 2.1 | 107.14 | 0.04 | 0.98 | 0.28 | 0.68
青　海 | 2.24 | 0.32 | 16.67 | 0.13 | 5.64 | 0.68 | 30.4
总　计 | 1860.21 | 812.61 | 77.5 | 5.19 | 0.28 | 21.95 | 1.18

(六)贷款单笔余额约为12.8万元，平均每套购房面积为151平方米，平均房价为3444元，目前的抵押剩余成数平均为5.3，具有较强的担保能力。

(七)借款人以中青年为主。

35岁以下占51%，35～50岁占42%，50岁以上占7%。

(八)借款人以工薪阶层为主。

工薪阶层占68.3%，私营业主占17.7%，外企职员占7.2%，其他占6.8%。

(九)借款人年收入在2～5万元的占比最高。

1万元以下占8%，1～2万元占29%，2～5万元占40%，5万元以上占23%。

(十)贷款期限以中期贷款为主。贷款在5-20年的占89%。

(十一)还款方式以等额本息还款为主。

二、工作中采取的主要措施

个人信贷业务的突出特征是单笔金额小、客户分散，系统性风险较小，但管理风险较大。因此在加快消费信贷业务发展的过程中，始终把质量放在首位，坚持稳健经营，实施严格管理。

(一)严格坚持“内控先行”的方针。每推出一项新的个人住房贷款品种之前，必先制定一套完善的贷款操作规程和管理制度，同时健全市场准入制度，对申请开办住房信贷业务的分支机构严格进行资格审查，达不到管理要求的不准开办，努力使个人住房信贷业务的发展建立在牢靠的风险控制基础之上。

(二)努力推进业务操作和管理的电子化。2001年在全行范围内投产了“信贷综合管理系统——个人住房贷款子系统”。这套由工商银行自主开发的应用软件，提供了先进的电话自动催收、贷后检查记录、业务文本打印、综合分析、报表汇总、统计分析查询和辅助决策的功能，在全行住房信贷系统构建了一个从总行、到分行和支行的业务监控网络体系，可便捷地监测到某支行全辖个人住房贷款业务数量、质量直至按揭楼盘和客户信息等综合指标，实现了业务操作和管理在技术层面上的统一化、规范化和标准化。在国内银行业中尚属首创，其功能设计在国际银行同业中也属于比较先进的。

(三)实施严格的风险预警及整改制度。对超过风险警戒线或风险监控线的分支机构，及时通报预警或责令停牌整改，对于达不到限期整改目标的责令其退出市场。迄今，总行已相继对86个二级分行发出整改和停牌通知，有效防止了风险扩大。有21家分行经过整改，管理水平有了较大提高，被批准恢复开办个人住房信贷业务。

(四)实施个人住房贷款业务“精品计划”。统一全行个人住房贷款业务流程、业务软件、业务文本和贷后管理，利用电子化手段对个人住房贷款业务实行规范化、标准化管理，努力通过管理的科学化、现代化创造高质量的精品业务。

(五)推行分区域、分品种发展战略。把发展个人住房信贷业务的重点放在那些外部市场条件和内部经营管理基础较好的分支机构，特别是省会城市和经济中心城市的分行，使之成为全行个人住房信贷业务创新和规模化发展基地。对于市场经济秩序差、客户资源较少的地区，限制和控制个人消费信贷业务的发展。同时对业务品种结构、客户结构等进行细分，存优汰劣，实现及时的动态调整。

(六)加强贷前风险防范工作。建立客户资信评估体制和“不良客户黑名单库”，对申请人资信进行严格评级，达不到标准的不予以发放贷款；同时，对有不良记录的客户实行“一票否决”，将资信差的客户拒之于门外。

(七)大力催收违约贷款。在个人住房贷款出现违约时，贷款行必须在7天内向客户发出催收通知书；14天内发出第二次催收通知书；35天内信贷员必须上门催收；70天内发出律师函要求客户10天内清偿违约贷款本息；客户出现违约90天或故意拖欠银行贷款本息的，贷款行要按照法律程序予以起诉，强制收回贷款。

(八)细化贷后管理工作。根据不良贷款的形成原因和特点进一步细化分类，区别不同情况完善和加强清收、转化工作。对于借款人临时性经济困难的，可协商调整还款期限和还款计划；对于已偿还部分贷款，余款又确实难以继续支付的借款人，帮助其以低价房置换已购高价房，在保证贷款及时收回的同时，维护社会稳定；对于恶意拖欠银行贷款本息的借款人，依法起诉，坚决按法律程序处置抵押品，强制收回贷款本息，维护良好的社会信用。

(九)建立比国际银行业更为严格的风险拨备制度。即：正常类贷款按余额的1%、关注类贷款按2%、次级类贷款按20%、可疑类贷款按50%、损失类贷款按100%提取风险拨备。

(十)积极探索按揭证券化。

(刘子刚　赵健　张伟武)