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## 【中国住房金融调查问卷分析报告】

为了对中国住宅金融业发展现状以及今后的发展方向作出判断，中国人民银行研究局与日本JICA(日本国际协力事业团)合作进行《中国住宅金融制度改革支援调查》的研究。中国人民银行研究局根据东、中、西部地区经济、住房金融的情况，选择上海、武汉、成都为问卷调查的三个样板城市，依据日本野村综合研究所专家设计的调查问卷，在中国社科院协助下，于2000年8月下旬至10月上旬组织上海、武汉、成都分行对所辖区开展问卷调查。

本次调查的对象以个人购房、开发商供房、企事业住房为主，采取座谈与问卷相结合的方式，先后与分行的有关业务主管部门、住房开发商、房改企事业单位就住房制度改革与发展问题进行了9次座谈。向个人发放调查问卷3100份，回收3100份，回收率为100%，其中有效问卷3000份，占总发放问卷数的96.77%；向企事业单位发放调查问卷190份，回收188份，有效回收率为98.95%；向开发商发放问卷150份，回收150份，有效回收率为100%。

一、住房供需市场分析

(一)对个人住房需求市场的调查分析。

1.个人调查问卷的基本情况。

参加此次调查的有3000户，填表人男性与女性比例是1∶0.72。从年龄结构上看，年龄在40～55岁之间的占46%。从职业分布上看，国有企业职工与管理人员占46%。从收入状况看，年收入在5万元以下的家庭占78%，其中45%年收入在2万元以下(见表1、图1)。

双职工年收入分析

表1

选　项 | 2万以内(不包括2万元) | 2～3万(不包括3万元) | 3～5万(不包括5万元) | 5～７万(不包括7万元) | 7～10万(不包括10万元) | 10～20万(不包括20万元) | 20万以上 | 拒绝透露
样本个数 | 1342 | 753 | 488 | 189 | 113 | 44 | 24 | 33
百分比(%) | 45 | 25 | 16 | 6 | 4 | 1 | 1 | 2

图1　三城市双职工家庭年收入分析

2.购房意愿、能力与方式的选择。

(1)住房市场潜在需求巨大。问卷调查结果表明，目前已在物色的购房者(准业主)有269户，占9%；一旦条件成熟准备购房者(潜在购房者)有1367户，占46%。对1639户购房计划安排的调查显示，在2～3年后购房的有489户，占30%，在5年后买房的有581户，占35%。从交叉分析的结果看，潜在购房者的年龄以35～55岁为主，其职业分布主要集中在国有企业(见表2、3)。

住房需求分析

表2

选　项 | 已在物色购房 | 一旦条件成熟也想购房 | 不打算购房
样本个数 | 269 | 1367 | 1338
百分比(%) | 9 | 46 | 45

不同年龄组的购房分析

表3

单位：户

| 正在物色 | 等条件成熟买房 | 不打算买房
上海 | 武汉 | 成都 | 上海 | 武汉 | 成都 | 上海 | 武汉 | 成都
18～24岁 | 7 | 3 | 1 | 36 | 46 | 27 | 13 | 14 | 8
25～30岁 | 25 | 22 | 21 | 49 | 91 | 103 | 35 | 47 | 49
31～35岁 | 7 | 11 | 10 | 27 | 87 | 56 | 19 | 35 | 39
36～40岁 | 8 | 20 | 5 | 50 | 51 | 57 | 49 | 52 | 61
41～45岁 | 15 | 16 | 11 | 69 | 62 | 52 | 83 | 52 | 62
46～50岁 | 34 | 7 | 10 | 132 | 62 | 88 | 124 | 69 | 101
51～55岁 | 11 | 4 | 4 | 60 | 31 | 31 | 69 | 19 | 57
56～60岁 | 2 | 4 | 1 | 16 | 12 | 20 | 13 | 19 | 30
61～65岁 | 1 | 2 | 3 | 1 | 10 | 3 | 5 | 18 | 23
66岁以上 |  |  | 2 | 4 | 6 | 11 | 15 | 19 | 46
小计 | 110 | 89 | 68 | 444 | 458 | 448 | 425 | 344 | 476

(2)不同收入家庭的购买能力差别较大。其中45%的被访者家庭年收入在2万元以下，是购买力较弱的群体；有11%的家庭希望购买地处市区的普通住房或“二手房”，面积在50～60平方米之间的二室一厅，价格在1500～2500元/平方米，最高承受价是2489元/平方米。多数家庭表示，若无政府或单位的支持，自己无力购房。

相比之下，年收入在3～5万元的家庭购买力稍强，这部分家庭占总体的16%，希望购买普通“一手”住宅，要求面积在80～100平方米之间、地处市区的三室或三室一厅，价格在2500～3500元/平方米之间，最高可承受的价格是3344元/平方米。这部分家庭是目前三城市住宅市场上的主力军，影响他们购房价格的因素主要是家庭储蓄水平和预期收入，其中存款较少，预期收入不变的家庭选择的住房价格相对较低。

年收入在5万元以上的家庭占12%，价格承受能力较强，希望购买面积在100平方米以上，价格在3500～4500元/平方米之间，最高承受价为4540元/平方米，地处市区的三室或三室一厅。其中有5%的家庭希望购买高级公寓“二手房”面积在80～100平方米，价格在2500～3500之间，最高承受价为3578元/平方米。该部分家庭比较重视住房的非价格因素(住房的位置、环境、交通方便、子女教育等)，是市场上高档商品房的消费者(见图2、表4)。

图2　居民购房可接受的最高价格分析

不同收入水平对住房类型和价格的需求分析

表4

单位：户数

住房售价(元/平方米)

年收入

住房类型
上海 武汉 成都
一手高级公寓 二手高级公寓 一手普通住宅 二手普通住宅 小计 一手高级公寓 二手高级公寓 一手普通住宅 二手普通住宅 小计 一手高级公寓 二手高级公寓 一手普通住宅 二手普通住宅 小计
1500元以下 2万元以下 1 1 12 6 20 38 9 116 15 178 17 1 79 8 105
2～3万元 8 2 10 15 2 36 1 54 16 1 14 1 32
3～5万元 1 6 5 12 8 3 12 2 25 7 1 7 15
5～7万元 1 1 2 1 4 5 2 2
7～10万元 1 2 3
10～20万元 1 1 1 1 1 1
小计 2 1 28 14 45 64 14 170 18 266 41 3 102 9 155
1500～2500元 2万元以下 5 32 20 57 12 1 23 1 37 25 2 78 105
2～3万元 6 20 5 31 15 31 1 47 14 5 49 68
3～5万元 2 1 19 1 23 17 1 13 31 11 29 40
5～7万元 1 5 6 5 1 3 9 9 7 16
7～10万元 1 1 3 1 3 7 2 2 4
10～20万元 1 1 2 1 1 2 1 1 2
20万元以上 2 2 1 1
小计 15 1 78 26 120 55 4 74 2 135 63 7 166 236
2500～3500元 2万元以下 3 2 37 4 46 6 2 6 14 19 7 26
2～3万元 7 3 37 3 50 2 2 16 9 25
3～5万元 8 1 50 4 63 8 1 9 16 7 23
5～７万元 2 2 21 25 3 3 6 6 2 8
7～10万元 2 1 11 1 15 2 1 1 4 3 2 5
10～20万元 5 5 1 1 2 2
20万元以上 1 1 2 2
小计 22 9 161 12 204 23 3 11 37 64 27 91
3500～4500元 2万元以下 4 14 2 20 1 1 3 2 5
2～3万元 8 2 12 22 2 2 2 2
3～5万元 6 1 22 1 30 1 1 3 3
5～7万元 12 1 4 17 1 1
7～10万元 3 8 11 1 1 2 2
10～20万元 1 1 3 1 4 2 2
20万元以上 1 1
小计 34 4 61 3 102 8 1 9 13 2 15
4500～5500元 2万元以下 2 3 5 1 1
2～3万元 1 3 4 1 1
3～5万元 5 3 8 1 1
5～7万元 6 1 2 9 1 1 2
7～10万元 4 1 1 6 2 2
10～20万元 1 1 1 1 1 1
20万元以上 1 1 1 1
小计 18 2 14 34 3 1 4 4 2 6
5500～6500元 2万元以下 1 1 2 1 1
2～3万元 1 1 1 1
5～7万元 1 1
7～10万元 2 2
10～20万元 1 1
小计 5 1 6 2 2 1 1
6500元以上 2万元以下 1 1
5～7万元 1 1
20万元以上 2 2 1 1
小计 2 1 3 2 2

(3)现住房产权形式以私有住房居多的被访者购房意向强烈。根据问卷调查结果分析，正在物色购房者中拥有私有住房的被访者约占74.6%；租用或借用国有企业住房的被访者约占21.9%。待条件成熟买房者中，租用或借用私有住房的被访者约占52%；拥有国有企业住房者占27%(见表5)。

(4)贷款方式已成为人们购房的首选。约71%的被访者选择买房方式是“支付部分房款，余下按揭贷款”；约23%的被访者选择现金支付。40%的居民对首付款的承受能力集中在2～5万元之间，20%的居民对首付款的承受能力集中在5～7万元之间。首付款的主要来源是买房者的“自有资金”，46%的人采用“公积金和商业贷款”的组合形成。

在贷款偿付结构上，多数人认为，自有资金、公积金贷款、商业性贷款各占三分之一的融资比例最为合适；还款期限多数选择5～10年和10～15年(见表6)。

现住房产权形式与购房意向分析

表5

购买意向 产权形式 | 正在物色 | 占比(%) | 条件成熟后再买 | 占比(%) | 不打算购买 | 占比(%) | 小计 | 占比(%)
上海 | 国有企业住房 | 6 | 5.66 | 49 | 11.34 | 28 | 6.75 | 83 | 8.71
私营企业住房 | 1 | 0.94 | 3 | 0.69 | 3 | 0.72 | 7 | 0.73
外资企业住房 | 2 | 1.89 | 7 | 1.62 | 8 | 1.93 | 17 | 1.78
私人出租房 | 7 | 6.60 | 22 | 5.09 | 9 | 2.17 | 38 | 3.99
私有住房 | 73 | 68.87 | 246 | 56.94 | 285 | 68.67 | 604 | 63.38
其他产权形式 | 17 | 16.04 | 105 | 24.31 | 82 | 19.76 | 204 | 21.41
小计 | 106 | 100 | 432 | 100 | 415 | 100 | 953 | 100
武汉 | 国有企业住房 | 37 | 42.52 | 209 | 45.83 | 109 | 32.44 | 355 | 40.38
私营企业住房 |  |  | 4 | 0.87 | 3 | 0.89 | 7 | 0.79
外资企业住房 |  |  | 4 | 0.87 | 1 | 0.29 | 5 | 0.56
私人出租房 | 8 | 9.19 | 33 | 7.23 | 6 | 1.78 | 47 | 5.34
私有住房 | 38 | 43.67 | 181 | 39.62 | 199 | 59.22 | 418 | 47.55
其他产权形式 | 4 | 4.5 | 25 | 5.48 | 18 | 5.35 | 47 | 5.34
小计 | 87 | 100 | 456 | 100 | 336 | 100 | 879 | 100
成都 | 国有企业住房 | 14 | 20.89 | 97 | 21.84 | 90 | 19.1 | 201 | 20.46
私营企业住房 |  |  | 2 | 0.45 | 4 | 0.84 | 6 | 0.61
外资企业住房 |  |  | 1 | 0.22 |  |  | 1 | 0.1
私人出租房 | 9 | 13.43 | 42 | 9.45 | 15 | 3.18 | 66 | 6.72
私有住房 | 38 | 56.71 | 265 | 59.68 | 325 | 69 | 628 | 63.95
其他产权形式 | 6 | 8.95 | 37 | 8.33 | 37 | 7.85 | 80 | 8.14
小计 | 67 | 100 | 444 | 100 | 471 | 100 | 982 | 100

居民购房的支付方式分析

表6

城市 支付方式 | 上海 | 武汉 | 成都
个数 | 占比(%) | 个数 | 个数 | 占比(%) | 个数 | 占比(%)
现金支付 | 98 | 19 | 125 | 24 | 124 | 24
部分贷款 | 380 | 76 | 366 | 69 | 354 | 70
全部贷款 | 25 | 5 | 40 | 8 | 29 | 6
遗失样本 | 490 |  | 472 |  | 497 |

3.对目前金融政策的评价。

贷款方式是人们购房的首选，71%的被访者选择买房方式是“支付部分房款，余下按揭贷款”。在购房资金结构上，多数人认为，自有资金、公积金贷款、商业性贷款各占1/3的融资比例最为合适。48.57%的人认为公积金制度有待改进和完善。

(二)对房地产开发商住房供应情况分析。

1.开发商调查问卷的基本情况。

参与此次问卷调查的三个城市房地产开发商样本共150家。开发商以国有企业为主，占31%。

住房供应结构也以国有企业为主。

2.住宅开发企业利润低、成本高昂。

在接受调查的开发商中27家企业认为住宅开发的利润低于5%，68家企业认为利润率在5～10%之间，开发商认为其平均利润率在9%左右。调查显示，在开发商开发的高级公寓和普通住宅的成本构成中，住宅建设费和征地费的占比最高，分别为30%、40%，两者之和占总成本70%(见表7～9)。

利润调查分析

表7

平均利润 | 低于5% | 5%～7% | 7%～10% | 10%～15% | 15%～20% | 20%以上
样本个数 | 27 | 31 | 37 | 24 | 13 | 3
百分比(%) | 18 | 20.6 | 24.67 | 16 | 8.67 | 2

住宅建设费比例的调查分析

表8

| 上海 | 武汉 | 成都
20%以下 | 19% | 46% | 16%
20～30% | 13% | 18% | 37%
30～40% | 32% | 24% | 21%
40%以上 | 36% | 12% | 26%

征地成本占总投资额比重的调查分析

表9

| 上海 | 武汉 | 成都
30%以下 | 13% | 36% | 18%
30%～40% | 33% |  | 18%
40%～50% | 27% | 21% | 29%
50%～60% | 7% | 21% | 24%
60%～70% | 20% | 21% | 12%

高昂的开发成本是造成现行房价偏高的重要原因。在开发商维持一定利润率的情况下，降低成本的最直接途径就是降低征地成本和住宅建设费，这是政府目前应该着力解决的问题。

3.开发商住房供应的意向。

(1)经济景气、房地产流通市场活跃是房产开发的主要依据。问卷调查结果表明，对于影响房地产开发的因素39%的房产商选房地产市场活跃、经济景气，13%选购买者收入稳定、12%选国家政策动态、7%选地方政府政策动态、6%选贷款利率下调、8%选融资渠道充足(见表10)。

影响房地产开发因素分析

表10

选项 | 贷款利率下调 | 地价下跌 | 房价下降 | 房租增加 | 建　设成本降 | 购房者收入稳定 | 经济景气 | 房地产 | 融资渠道充足 | 国家政策动态 | 地方政府政策动态 | 其他因素
样本个数 | 15 | 6 | 2 | 6 | 18 | 36 | 52 | 53 | 22 | 32 | 20 | 5
百分比(%) | 10 | 4 | 1.33 | 4 | 12 | 24 | 34.67 | 35.33 | 14.67 | 21.33 | 13.33 | 3.33

(2)普通住宅开发供应力度加大。对今后住房供应计划的重点，开发商在修正未来房产开发的各项指标基础上，加大了普通住宅开发供应的力度，这与个人被访者的期望趋于一致。但在上海，回答开发“高级公寓”的企业仍较多，由此可以推断，开发商将有购买力的高收入阶层列入今后的销售计划。另一方面，“经济适用房”和“租赁住房”的开发由于其“利润率较低”、“资金回收慢”等因素，开发商热情较低。

(3)商业贷款仍是住宅开发融资的主要渠道。关于住宅建设所需资金，75%的开发商选择自有资金和贷款两种方式的组合，合适的贷款偿还期在10年以下。开发商选择的融资比例最高的是商业贷款，为30%(见表11)。

住宅开发融资方式分析

表11

建房资金筹集方式 | 商业贷款 | 住房公积金贷款 | 商业贷款和住房公积金贷款两种方式 | 其他方法
样本个数 | 45 | 29 | 39 | 37
百分比(%) | 30 | 19 | 26 | 25

(4)开发商对改善现有融资状况的愿望强烈。有57%的开发商意见集中在“受住房融资金额限制，不能获得充足的资金”；41%的开发商认为“银行对住宅开发资金用途限制过严”；29%的开发商认为“房地产市场证券化进程缓慢，不能直接从市场上筹措资金”(见表12)。

融资方面存在的问题分析

表12

选项* | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6
样本个数 | 14 | 86 | 32 | 61 | 43 | 17
百分比(%) | 9 | 57 | 21 | 41 | 29 | 11

*1.没有什么问题　2.受融资金额的限制，从而不能获得充足的资金　3.商业信贷利率过高　4.对住房开发资金融资的用途限制过严　5.房地产市场证券化进程缓慢，所以不能直接从市场上筹措资金　6.其他问题

(三)对企事业单位住房制度改革的调查分析。

1.企事业单位基本情况。

问卷调查共选择样本企事业单位188家，其中国有企业114家、集体企业7家、私营企业31家、外资企业11家、其他25家。

2.企事业单位住房分析。

公房出售基本结束，职工拥有自有住房比例较高。从住房所有形态来看，武汉国有企业职工宿舍的居住者较多，而上海的这一数字则较低。因此，武汉自有住房比例最低，为46.5%，上海最高，达64.0%，成都次之，占63.1%。民间租赁住房的比例三个城市均小于7%，租赁市场起步落后十分显著。

企业职工住宅60%是在1990年以后建造的，时间短、面积小，主要采用自建自管或委托的模式。住房的货币化分配开始实施，企业住房补贴已经启动，公积金制度逐渐普及，实物分房停止后多数企业无新建或出租住宅打算。

(四)住房供需市场分析结论。

以上对个人、企事业单位、开发商的问卷调查和对各种统计数据整理研究的结果表明，在中国城市职工住房从福利分配向货币化分配过渡时期，住房金融业务力度加大，并步入高速发展阶段，在这种情况下，由于28%的中高收入阶层(年收入3万元以上)的存在，形成大规模的潜在住房需求，出现商品房供求不匹配的局面。但随着国家各项政策的落实，今后几年内，目前的“购房热潮”将回落，逐渐冷却。

1.调查显示，一方面高收入阶层形成了目前的购房热潮，他们是三大城市住宅市场需求的主力军。另一方面，45%之多的低收入家庭(年收入2万以下)购买力较弱，若无政府或单位的支持无力购置新房。

2.开发商具有较强的住房开发和供应热情，但表现出对需求的把握和调查不足，如只注重高收入阶层，以及面积较大的住房的开发，对“经济适用房”和“租赁住房”开发热情较低。

3.公房出售基本结束，职工拥有自己住房比例达50%。但住房三级市场(租赁市场)起步落后，开放住房三级市场的呼声日趋高涨，特别是对已售公房的转卖和租赁的期望越来越高。

二、制约我国住房金融发展的主要因素分析

近年来，国家为扩大内需，拉动经济增长，先后出台了一系列住房金融政策，为住宅金融业务的发展提供了良好的契机，住房消费贷款发展迅速，呈现两个特点：一是业务量呈稳定上升趋势。1997年末，商业银行住房贷款余额只有190亿元，到2000年末已经达到3377亿元，三年累计增长16.7倍，其中2000年增加1952亿元，比上年增长1.4倍，同比多增1047亿元，占全年新增各项贷款的42%。二是总量上尚处于初步发展阶段。截至2000年末，全国个人住房贷款余额占银行贷款余额仅为4.42%。要进一步发展住房消费信贷，还存在着一些不可忽视的深层次问题和矛盾，具体表现为：

(一)住房消费信贷区域分布不平衡，难以形成全国范围的房地产资金融通市场。

一方面，由于受当地经济发展状况、房改进程、居民收入水平、个人商品意识和资信度等因素的制约，个人住房贷款业务发展多集中于以上海为代表的东南沿海地区，如：截止至2000年底，上海个人住房贷款余额551.6亿元，占金融机构贷款余额的8.8%；而武汉住房贷款余额88.95亿元，占金融机构贷款余额的6%；成都住房贷款余额62.89亿元，占金融机构贷款余额的1.6%。其中上海个人住房贷款已占全国业务量的50%以上，以武汉、成都为代表的中西部地区发展虽有起色，但仍较落后，且与东南沿海地区房地产市场发展程度之间的差距有加大的趋势。

另一方面，我国金融机构发放的住房贷款主要限于该机构所在的地区，而非本地区的居民就很难享受同等待遇，至于那些金融不发达或当地金融机构不愿提供贷款的地区居民，则无法得到贷款，因此造成住房消费信贷的地区不平衡。同时，由于各地区经济发展不平衡，各地住房消费信贷的条件、利率、额度等方面也存在差异。

(二)住房信贷风险防范机制薄弱，住房信用制度缺乏，难以形成规范有效的风险控制和保障机制。

一是贷款机构无法获知住房消费者的实际收入水平，也就无法确认住房消费者的贷款资格，因而也不可能对住房消费信贷进行有效的风险控制。

二是没有建立与个人信用制度相配套的个人信用评估、个人资信调查、个人破产制度，无法控制住房消费信贷风险。

三是缺乏必要的住房消费信贷但保制度，致使贷款机构提供住房贷款的风险加大。

四是缺乏有效的政策保证制度，政府无法为住房置业担保提供强有力的资金保证和支持。

五是缺乏社会不同层次需要的住房消费信贷业务品种，现行的抵押住房贷款首期付款额比重大、贷款期限短、利率高，无法吸引更多的中等以及中下等收入阶层，无法满足更多的住房消费信贷的需求。

(三)政策性房地产金融定位与市场经济原则相悖，住房公积金制度受到市场经济的挑战。

虽然公积金制度在现阶段发展相对比较成功，但从长远来看，不应是我国住房金融发展的主体。

一是公积金管理模式的限定性。现行公积金是按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的模式管理的，带有政府行为和地方短期行为。

二是公积金结构性问题突出，有限的资金来源与趋旺的贷款需求矛盾已经显现。虽然全国住房公积金余额已超过1千亿元，但人均住房公积金余额仍然很低。按照全国职工总数12337万人计算，全国已建立公积金的职工人均公积金只有1286元，全国所有职工人均公积金仅为836元，由于公积金缴存不足，来源有限，使得大部分城市不得不对每户的贷款额度进行限制。调查显示，在武汉市和成都市，公积金制度属运用初期，融资对象还不太多，公积金尚有结余；而上海市房改启动较早，家庭数增加率较大，年收入较高，住房贷款需求较大，2000年出现了公积金贷款排队的情况，公积金余额出现负数，陷入赤字。

三是住房公积金投放规模难以达到解决中低收入居民住房的预期目标。公积金贷款成为投资套利的对象，导致“低收入者存钱，高收入者消费”的结果。

四是公积金管理机构数量多，规模小，管理分散，抗风险能力弱。据统计，全国大约有2000家以上的公积金管理中心，规模几乎都在数千万元，并且各自独立，接受不同的地方政府机构的管理。各地公积金中心按照各自的系统，进行封闭的资金筹集和运用，防御风险能力极为薄弱。

五是作为政策性金融，公积金缺乏统一的外部监管。由于对公积金中心经营管理的监督职责边界模糊，责任分担不明确，没有形成充分的纵向指导监督体制，致使一些地方不良债权不断恶化，发生金额进一步增加。

(四)住房金融市场不发达，房改政策不到位，成为推进我国住宅市场化进程的障碍。

截止至2000年9月，全国已有30个大中城市出台了住房分配货币化方案，但9月底，开始实施货币化分配方案的城市只有17个，即使在这17个城市中，仍有相当一部分企事业单位因政府财力不足和企业效益不佳而发不出住房补贴，旧的住房分配体制未能被彻底破除。

我国住房产权政策的不明晰以及住房抵押有关法律规定的不健全，抵押担保不落实，在现实中已对住房金融业务发展造成不利影响。

目前我国公房出售有标准价、成本价、有安居房价、经济适用房价和商品房价；住房产权有完整产权和不完整产权，完整产权有含地价的产权和不含地价的产权。由于住房产权复杂多样，产权界定不清晰，购房人的权益缺乏政策法律保护，因此随之而来的问题是住房抵押问题。居民购房贷款最主要的担保方式是以所购住房做抵押，然而现实中除“五证”齐全的商品房能办理抵押登记外，其他住房都办不了抵押登记；即使政府出台有关规定，能办理抵押登记，届时处分抵押住房的收益仍有很大不确定性。最能说明此问题的例子，就是期房贷款。期房拿不到产权证，在建过程中只能由开发商提供反担保。但仅有这种反担保，在出现“烂尾工程”时，银行实际上对保障自身信贷资产安全无能为力。在许多地区，已发放期房贷款的银行基本上都处于这种高风险状态中。以上这些问题的存在在一定程度上制约了住房金融业务的发展和住宅市场化的进程。

(五)商品住房价格与居民收入相差悬殊，有效需求不足，难以形成个人住房消费信贷规模。

在对住宅价格所做的调查中，住宅价格与居民收入所存在的巨大反差仍是住宅市场的焦点所在并被普遍认同。对于目前住宅价格(市场价格)与居民购买能力之间存在的差距判断上，选择“差距很大”的个人占了80%以上。从国外住宅市场的发展经验来讲，一般普通住宅价格应为该国居民家庭年平均收入的3～6倍，而在居民家庭支出中，用于住房消费的开支在家庭支出中所占的比重一般在10%～20%之间，但在我国，一套普通商品住宅的价格通常是居民年平均收入的十几倍甚至几十倍，反差十分巨大，致使绝大多数中低收入家庭不能直接进入住房消费市场，形成一方面是4000多万户困难户和许多无房户无室可居，另一方面是全国有6000多万平方米商品房难售的“怪圈”。分析其原因，我们发现，我国居民收入未实现市场化是造成这种巨大反差的一个重要因素。由于实行国家统一分房，计划体制下的工资制度，实际上已将居民收入中住房消费部分扣除下来，由国家统一安排建设住宅房。也就是说，职工工资缺少住房消费这一块。另外此次调查结果也显示，在房地产的开发建设中，政府征收的各种税费、管理费过，也是造成住房价格居高不下的因素之一。如一栋楼交易所缴税费的种类及税率为：契税6%，营业税5%，所得税3%，鉴证费1%等，各种税费高达交易额的16%，即如果一套房子转让额为100万元，则所征税费高达16万元。过高的税和政府在房地产的开发建设过程中征收的过高的住宅建设费和征地费，增加了商品房的成本，使商品房丧失了价格优势。

(六)住房一级市场、二级市场与三级市场没有形成良性互动，制约了住房抵押贷款二级市场的形成。

2000年前后，三个城市均不同程度放开了住房二级市场和三级市场，上海在此方面走在全国前列。2000年1～11月，已购公房中的1.74万套进入了二级市场，比上年同期增长105%，其中90%的住户在出售已购住房后，又买了新的商品房，平均每户新增住房面积40平方米，增加支出17万元。成都市，截至2000年7月，上市交易的已购公房总数达1496户，总面积为94747平方米。从全国情况看，除上海、贵阳在二级市场交易方面形成特色、交易量有显著提升以外，全国许多城市的二级市场尚未实质启动。三级市场的差价换房、公有住房使用权的转让、公有住房转租的交易在不同地区从隐形走向公开，但依然受到缺少相应的法规管制、收费标准不明、收益分配不合理、操作不合理、从业人员素质不高等因素的约束，使得我国住房的一级市场、二级市场与三级市场没有形成良性互动，从而制约了住房抵押贷款二级市场的形成。再由于一级抵押贷款市场上在贷款期限、首付款、贷款额度、担保、利率、贷款条件、申办程序等方面存在诸多问题；抵押贷款所处的金融市场，尤其是其中的资本市场尚在发育之中；作为二级住房抵押贷款市场重要成分的机构投资者，如养老基金、保险基金、人寿基金和住房公积金等，因我国社会保障制度起步晚，还不具备成熟资金供给者的资格以及房地产证券化或证券化的房地产的缺乏，难以将巨额资金进行小额分割以分散资金风险，这就造成住房金融机构在发放抵押贷款时过度谨慎，其结果是导致一级抵押贷款市场的发展受到限制，进而阻碍住房金融的发展。

(七)住房消费信贷管理理念和方式落后，难以形成一套科学的决策程序和制度。

一是住房消费贷款抵押物的处置难于落实，银行在借款人无法偿还借款，而对抵押房屋进行处置时，会受到市场以及顾及到社会稳定等因素的限制而难于保全债权，这在很大程度上制约了个人住房信贷业务的发展。

二是尚未形成一整套科学的规范的银行管理制度。

三是银行自身的业务量和成本增大。

三、促进我国住房金融发展的建议

(一)改革住房公积金制度，重塑政策性住房金融体系。

一是理顺政策性住房金融的组织管理体制。综合业内有关意见，成立全国统一的住房公积金管理中心；各地的住房公积金管理中心，按照各地经济发展程度以及资金归集和需求规模进行整合，成为全国住房公积金管理中心的分支机构。

二是重新定位商业银行在政策性住房金融中的职能。将商业银行由托管人角色转变为公积金直接管理者，独立运作住房公积金的归集、个人账户的管理、资金结算、信贷融资等金融业务，并承担贷款风险，防止违规操作。

三是扩大住房公积金资金来源。据有关资料分析，由于受现行公积金制度储蓄与融资连动的限定，加入者从第2年享受其储蓄额开始，随着具备条件的融资者的增加，到该制度实施5年后公积金余额停止增长，第8年开始出现赤字，发生资金短缺。鉴于此趋势，可通过以下几种渠道扩展公积金资金来源：(1)发行政策性住房金融债券；(2)利用邮政储蓄资金；(3)将养老基金纳入来源范围；(4)财政拨款补充。

四是随着公积金资金来源的多样化，资金规模的扩大，将商业银行政策性贷款剥离，与资金管理中心等有关部门共同组建全国统一的政府性住房融资机构，以达到更好地帮助中低收入阶层的家庭解决住房问题的目的。

(二)明确和调整住房消费信贷政策的指导性，进一步扩大住房信贷的领域和群体，建立多层次的住房供应体系。

政府应根据不同消费群体的不同经济承受能力和住房消费倾向，探索房价、个人收入与住房信贷的合理比例，制定多样化、多层次、多领域的住房消费信贷政策，制定一些配套的激励优惠措施。

住房消费政策一方面应注重引导16%的既具有强烈住房消费欲望又具备一定经济实力的中等偏上收入阶层(年收入在3～5万)，着力启动这些中高收入阶层和青年群体的住房消费行为。

另一方面，鉴于45%的低收入阶层(年收入2万以下)无力购置住房的实情，政府应在政策的制定上有所倾斜，如公房租售、差价换房，加大经济适用房及廉租房的开发力度，降低住宅建设费与征地成本，实行地价与房价分离，减少管理层次，降低房地产开发中的行政成本，改变房地产开发建设中的官僚经济背景，对安居工程、经济适用房和普通住宅应实行免税和低税政策，以降低住宅价格。

(三)加快个人信用体系的建设，建立健全发达规范的住房信贷制度。

一是政府应抓紧包括住房消费信贷在内的有关立法工作，尽快建立全国性的个人信用体系，并制定个人信用的统一征信标准与征信办法。

二是进一步完善住房消费信贷商业保险制度，制定政府的保险和保证、保障措施，建立必要的住房消费信贷资金供给机制。

三是结合我国目前资本市场发育的现状，培育一些能够融通长期资金的市场主体，吸引和集中资本市场中的私人分散资金和机构投资者掌握的人寿保险金、养老保险资金等长期资金，为住房消费信贷提供更为广泛的资金来源。

(四)建立良好的住房信用风险分摊机制，缓解银行信贷风险压力，发挥住房消费信贷的积极作用。

一是建立和完善政府担保制度，充分发挥政府对住房消费信贷的支持作用。组建规范的国家专门的住房担保机制，增强金融机构的安全性。

二是建立和完善住房金融二级市场，在充分发展社会保险的基础上，积极支持保险基金、养老基金和共同基金等金融机构参与住房金融二级市场，更好地体现和推动住房消费信贷的实施。

三是建立和完善住房二级抵押市场，发展抵押贷款证券化，充分发挥证券在住房消费信贷中的支持作用，将住宅金融市场与资本市场有机结合，推动住房贷款风险分摊的社会化。

(五)以追求利润最大化为根本目标，在住房消费信贷业务的改革、服务创新上下功夫。

一是在思想上，银行内部要对个人住房消费信贷有创新观念，勇于改革。

二是具体的服务要有一个实际的大改进。

三是进一步扩大住房消费信贷服务品种，扩展服务领域，优化服务环境。四是开展多层次的服务，扩大住房消费信贷的规模。

(六)建立健全住房金融的法律体系，切实加强对住房金融发展的监管。规范房地产业的资金筹集、融通、借贷各个环节经营行为；目前保证房地产信贷资金正常运转的法律法规有诸多空白，应尽快制定相关法律，使住房金融发展纳入正规化、制度化轨道，真正做到有法可依，违法必究。

(七)针对我国加入WTO的挑战，积极引进、利用外资，支持我国住房金融的发展。

一方面争取国际金融组织直接的资金支持，特别是争取它们提供长期、免息或低息的优惠政策来加大我国的住房建设和住房金融发展力度；另一方面积极争取国际组织在人员培训、投资和管理指导、咨询等方面的援助来提高我国住房金融的管理水平和资金利用效率，从而进一步激活和加快住房金融的发展。

(课题负责人：谢　平　执笔人：谢　平　刘　萍　梁　冰　张建华　杨　军)